住宅ローンが残っているのに、新NISAへ投資してよいのか。
それとも、まず繰り上げ返済をして借金を減らすべきなのか。
我が家も何度も迷いました。直近把握の住宅ローン残高は約3,800万円。子どもの教育費もこれから増えていきます。一方で、現在は新NISAへ月23万円を積み立てています。
先に結論を書くと、我が家は今のところ、繰り上げ返済よりも「必要な現金を残しながら新NISAを続けること」を優先しています。
ただし、「投資の方が必ず得だから」ではありません。住宅ローン控除、借入金利、手元資金、教育費、相場下落への耐性を順番に確認した結果です。
この記事では、一般的な正解を決めつけず、我が家がどの数字を見て判断したのかを整理します。
我が家の現在地
| 項目 | 我が家の状況 |
|---|---|
| 家族構成 | 30代夫婦と6歳の子ども |
| 住宅ローン残高 | 直近把握で約3,800万円 |
| 金融資産 | 2026年10月4日時点で37,830,461円 |
| 生活防衛資金 | 約100万円（生活費のおおむね3～4か月分） |
| 新NISA積立額 | 月23万円（つみたて投資枠10万円・成長投資枠13万円） |
| 住宅ローン控除 | 令和3年までの入居者等を対象とする旧制度（年末残高の1％を基に計算）の適用対象 |
ここでいう金融資産は、現金・株式・投資信託・暗号資産などの合計で、住宅ローンを差し引く前の金額です。約3,800万円の金融資産を自由に使えるわけではありません。
また、住宅ローン控除は「年末残高の1％が無条件で全額戻る制度」ではありません。住宅の条件、借入限度額、所得税額などによって実際の控除額は変わります。我が家は自分の年末残高証明書と控除額を確認したうえで判断しています。
参考：国税庁「住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合」
繰り上げ返済と新NISAは、得られるものが違う
同じ100万円を使うとしても、繰り上げ返済と新NISAでは役割が違います。
| 比較項目 | 繰り上げ返済 | 新NISA |
|---|---|---|
| 主な効果 | 将来支払う利息を確実に減らす | 運用益が出た場合に非課税になる |
| 確実性 | 返済した分の利息軽減効果は確定しやすい | 利益は保証されず、元本割れもある |
| 手元資金 | 返済したお金は原則として戻せない | 売却はできるが、必要な時に値下がりしている可能性がある |
| 心理面 | 借入残高が減る安心がある | 将来の資産形成を進められる一方、値動きに耐える必要がある |
住宅金融支援機構も、一部繰り上げ返済には「返済期間を短くする方法」と「毎月の返済額を減らす方法」があると案内しています。また、返済期間が短くなりすぎると住宅ローン控除の対象外になる場合があります。
NISAは運用益が非課税になる制度ですが、元本を保証する制度ではありません。投資信託や株式の価格は下がることがあります。
参考：金融庁「NISAを知る」
我が家が新NISAを優先している4つの理由
1．旧住宅ローン控除の適用期間中だから
我が家は、年末の住宅ローン残高の1％を基に控除額を計算する旧制度の対象です。少なくとも比較した時点では、住宅ローン金利はこの1％を下回っていました。
そのため、金利だけを見て急いで残高を減らすより、控除の適用状況を確認しながら手元資金を残す方が、我が家には合っていると考えました。
ただし、これは「借入金利より控除率が高ければ必ず得」という意味ではありません。控除を満額使えているか、借入限度額を超えていないか、繰り上げ返済で控除額がどれだけ変わるかまで確認する必要があります。
2．住宅ローン以外にも、現金が必要な場面があるから
我が家には6歳の子どもがいます。住宅の修繕、車、教育費など、相場とは関係なく発生する支出があります。
繰り上げ返済をすると借入残高は減りますが、使った現金を急な支出のために取り戻すことはできません。そこで我が家は、投資とは別に約100万円を生活防衛資金として預金で残しています。
実際に予期しない支出でこのお金を使ったことがありました。その経験から、利息だけではなく「現金をすぐ使えること」にも価値があると考えるようになりました。
3．相場が下がっても積立を続けられたから
2026年1月に約3,300万～3,400万円だった我が家の金融資産は、3月に約3,025万円まで減りました。2か月ほどで約375万円動いた計算です。
それでも新NISAの積立を止めず、生活防衛資金や教育資金には手を付けませんでした。
この経験で分かったのは、「長期投資だから大丈夫」と言葉で考えることと、実際に数百万円減っても続けることは別だという点です。我が家は一度その値動きを経験したうえで、現在の積立を続けています。
反対に、値下がりすると眠れない、生活費まで投資に回したくなるという状態なら、繰り上げ返済や現金確保を優先する方が無理はありません。
4．月23万円は「余ったお金」ではなく、家計を見直して作ったから
我が家の新NISA積立は、つみたて投資枠10万円と成長投資枠13万円の合計23万円です。
最初からこの金額を入れられたわけではありません。保険、通信費、使っていないサブスクなどの固定費を見直し、転職による収入増も積立余力につながりました。
一方で、新NISAの年間上限を埋めること自体を目標にはしていません。住宅ローン、教育費、日々の生活を圧迫するなら積立額を下げます。「上限まで使う」より「家計が崩れない金額で続ける」方を優先します。
我が家が繰り上げ返済へ動く条件
今は新NISAを優先していますが、ずっと同じ判断を続けるとは限りません。次の条件が変わったときは、繰り上げ返済を改めて比較します。
- 住宅ローン控除の適用期間が終わる
- 借入金利が上がり、利息負担が家計へ与える影響が大きくなる
- 退職時点のローン残高が、予定している働き方と合わなくなる
- 生活防衛資金と近い将来の教育費を確保したうえで、余裕資金が増える
- 借入残高があることによる心理的な負担が、運用益への期待より大きくなる
金利や制度だけでなく、家族の年齢、働き方、教育費の時期も変わります。年に1回、住宅ローン残高・控除額・金利・手元現金を並べて確認する予定です。
迷ったときに確認する順番
我が家なら、次の順番で確認します。
- 生活防衛資金と1～3年以内に使うお金を確保できているか
- 住宅ローン控除の対象期間、実際の控除額、借入金利を確認したか
- 繰り上げ返済後も、教育費や住宅修繕へ対応できる現金が残るか
- 新NISAの元本割れを受け入れ、10年以上使わない資金として運用できるか
- 金額面だけでなく、借金が減る安心と手元現金がある安心のどちらを重視するか
この5点を確認すると、「金利が低いから投資」「借金が嫌だから返済」という一言だけで決めにくくなります。
まとめ｜我が家は今、新NISAを優先する
住宅ローン残高約3,800万円の我が家は、現在、繰り上げ返済を急がず、新NISAへ月23万円を積み立てています。
理由は、旧住宅ローン控除の適用状況、借入金利、約100万円の生活防衛資金、教育費、相場下落時の行動を合わせて考えた結果です。
ただし、新NISAが常に正解という結論ではありません。繰り上げ返済には、利息を確実に減らし、将来の固定費を軽くする価値があります。
我が家も、控除終了や金利上昇を迎えたら判断を変える可能性があります。大切なのは、どちらか一方を正解にすることではなく、家計が崩れない順番で選ぶことだと考えています。
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※この記事は筆者の家計と判断を紹介するもので、投資・税務上の助言ではありません。住宅ローン控除の適用条件や繰り上げ返済の効果は、契約・入居時期・所得・返済期間などで異なります。ご自身の契約書、年末残高証明書、税務資料を確認し、必要に応じて金融機関や税務署等へご相談ください。
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